Reforma tributária e locação de imóveis: o impacto silencioso que proprietários precisam conhecer

Reforma Tributária: Hora de Antecipar Decisões 

A Reforma Tributária do consumo, promovida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pelas Leis Complementares nº 214/2025 e nº 227/2026, já está em vigor e será implementada de forma gradual até 2033. 

O novo modelo substitui Pis, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos chamados de “IVA Dual”: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal. 

A par das promessas de maior transparência e simplificação, o fato concreto é que haverá aumento de carga tributária para alguns setores da economia, inclusive para o setor imobiliário. 

Portanto, quem é proprietário de imóveis geradores de renda deveria conhecer os aspectos e impactos da Reforma Tributária para se antecipar na tomada de decisões. 

O Que Muda para Quem Tem Imóveis para Locação? 

A legislação trouxe um capítulo específico para operações com imóveis. Isso significa que a CBS e o IBS passarão a incidir sobre a venda de imóveis, bem como sobre as receitas de locação. 

A estimativa para a alíquota-padrão dos novos tributos varia entre 26,5% e 28%. 

Para o setor imobiliário, foram previstas reduções aplicáveis à alíquota-padrão: 

• Locação tradicional: redução de 70%, ou carga efetiva máxima aproximada de 8,4% 

• Venda de imóveis: redução de 50%, ou carga efetiva máxima aproximada de 14% 

As Pessoas Físicas que utilizam seus imóveis para locação serão afetadas pela nova tributação, conforme os seguintes critérios:

• Possuam mais de 3 imóveis para locação com receita superior a R$ 20 mil mensais, ou 

• Tenham receita de locação superior a R$ 24 mil mensais, independentemente da quantidade de imóveis. 

  
  

Projeções de mercado indicam que a carga tributária para a locação por Pessoa Física, somando Imposto de Renda e o IVA Dual, poderá alcançar 35% da receita bruta!  

E a Locação por Temporada (Airbnb, Booking e similares)? 

Aqui o impacto é ainda maior. 

A locação por temporada (contratos com período não superior a 90 dias ininterruptos), especialmente via plataformas como Airbnb, Booking e similares, será equiparada à atividade de hotelaria, cuja redução da alíquota-padrão será de 40%, resultando em carga efetiva máxima de 16,8%. 

Além disso, qualquer receita será tributada pelo IVA Dual, independentemente do número de imóveis ou do valor mensal recebido. 

O Novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): “Big Brother” dos Imóveis 

Outro ponto relevante é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — conhecido como “CPF do imóvel”, que será um cadastro nacional unificado com todos os imóveis situados no Brasil e permitirá maior precisão no cruzamento de dados da chamada “malha fina”. 

Isso significa que a Receita Federal saberá que você é proprietário de um imóvel (pela CIB), que não reside nele (pela sua declaração de IRPF), e que terceira pessoa o utiliza como residência (pela declaração de IRPF do terceiro). 

Portanto, a estratégia de não declarar suas receitas de locação se tornará mais arriscada e poderá configurar omissão de receitas, implicando na cobrança do imposto não recolhido nos últimos 5 anos, corrigido pela Selic, além de multa que pode variar entre 75% e 150% do imposto devido, sem prejuízo de instauração de processo criminal por sonegação de tributos. 

Por Que Pensar em Holding Patrimonial Agora? 

A transição da reforma já começou e se completará nos próximos 8 anos. Antecipar-se não é apenas prudência, é uma estratégia financeira comprovada. 

A migração da gestão dos imóveis para uma Holding Patrimonial (Pessoa Jurídica) é uma das estratégias a serem analisadas e pode gerar uma economia tributária real entre 10,30% e 17,21% sobre as receitas de locação.

Vejamos um exemplo prático. Considerando receita de locação de R$ 30 mil mensais, ao operar através de uma Holding, poderá haver uma economia média de até R$ 57 mil por ano, totalizando cerca de R$ 456 mil ao final do período de transição da reforma. 

Importante observar que esse ganho não é automático nem padronizado: depende do regime tributário adotado, da composição das receitas, das despesas dedutíveis e da forma como a Holding é estruturada. 

Além da Economia Tributária: A Preservação do Legado Familiar 

A par da eficiência tributária operacional nas operações com imóveis, a Holding Patrimonial também é instrumento relevante para: 

• Organizar o patrimônio e planejar a sucessão; 

• Evitar os custos e a burocracia de um inventário judicial; 

Isso se torna ainda mais importante diante da tendência de aumento do ITCMD, com alíquotas progressivas que podem chegar a 8%. 

Planejamento bem estruturado protege patrimônio e reduz conflitos familiares. 

Cuidado com “Soluções Prontas” 

O planejamento patrimonial e sucessório com utilização de Holding Patrimonial é uma "obra" que só terá sua qualidade testada no futuro — muitas vezes, anos após sua implementação, quando submetida à fiscalização ou em um momento de conflito familiar – e seus defeitos ocultos podem custar caro, tanto sob a ótica financeira, como emocional. 

Cuidado com soluções "enlatadas" ou promessas fáceis de profissionais sem experiência, desconfiem de modelos automáticos gerados exclusivamente por ferramentas de IA, sem considerar as peculiaridades de sua família e de seu patrimônio. A responsabilidade do profissional deve ser proporcional ao tamanho do legado que você construiu. 

Conclusão: Antecipação é Estratégia 

A Reforma Tributária mudou o cenário da locação imobiliária no Brasil. 

Quem possui imóveis geradores de renda — seja por locação tradicional, seja por temporada — precisa conhecer os efeitos da nova legislação e se antecipar. 

O momento é de: 

• Fazer um diagnóstico patrimonial; 

• Avaliar o impacto tributário projetado; 

• Mensurar a possível economia com estruturação via Holding Patrimonial; 

• Avaliar outros instrumentos sucessórios como testamento, seguros; previdência privada; 

• Planejar e organizar o patrimônio e a sucessão com segurança. 

Decisões tomadas hoje podem representar economia significativa e proteção do patrimônio familiar nos próximos anos. 

Se você vive de renda de imóveis, este é o momento de agir — não de esperar. 

Nossa área de Direito Tributário e Planejamento Patrimonial e Sucessório permanece à disposição para esclarecimentos sobre este e outros temas de interesse de seus clientes e parceiros.